VALOR CATASTRAL Y VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL: DIFERENCIAS Y EFECTOS FISCALES EN UNA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastral se ha convertido en un elemento central en la fiscalidad inmobiliaria, especialmente en las transmisiones onerosas y lucrativas de bienes inmuebles.

Sin embargo, en la práctica profesional sigue existiendo una notable confusión ciudadana entre el valor catastral tradicional y el valor de referencia catastral, conceptos distintos tanto en su naturaleza como en sus efectos jurídicos y tributarios.

El valor catastral, regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tiene una función estructural en el sistema tributario, sirviendo de base o referencia para tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

Por su parte, el valor de referencia catastral tiene una finalidad fiscal estricta que consiste en poder actuar como base imponible mínima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el Impuesto de sucesiones. Actuando a su vez como valor mínimo presunto en relación con la estimación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o más comúnmente conocido como plusvalía municipal).

De tal modo, el valor de referencia catastral puede ser utilizado por los ayuntamientos como elemento indiciario para cuestionar el valor declarado y escriturado en una compraventa a la hora de liquidar la plusvalía municipal.

En la práctica, se recomienda escriturar la compraventa del inmueble por un valor igual o superior al valor de referencia catastral para evitar que el ayuntamiento rechace la inexistencia de incremento de valor del inmueble. El valor de referencia catastral es público y se puede consultar en la sede virtual del catastro.

El valor de referencia catastral no sustituye al precio de mercado, de hecho, suele ser inferior, pero se ha convertido en un elemento clave del sistema tributario inmobiliario. Ignorarlo al escriturar una compraventa puede generar sobrecostes fiscales, sanciones y conflictos relevantes en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales o Plusvalía Municipal.

Javier Matarredona Alberola. Abogado Col. nº 127.571 ICAM.